Spekulationssteuer Immobilien umgehen – Alle wichtigen Tipps
Besonders in Großstädten haben sich die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark nach oben entwickelt. Beim Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks sind daher große Gewinne möglich. Diese sind in der Regel zu versteuern, allerdings nicht immer. Die steuerlichen Regelungen zur Spekulationssteuer Immobilien bieten einige Möglichkeiten zum Umgehen von Steuern beim Verkauf. Dazu müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Erfahren Sie hier mehr über Spekulationsfristen, Regelungen für Spekulationssteuer bei Erbe und Schenkungen und darüber, warum Sie unbedingt die 3-Objekte-Grenze beachten sollten.
Die sogenannte Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf Gewinne für private Verkäufe Veräußerungsgeschäfte anfällt. Versteuert wird dabei die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis. Nebenkosten des Verkaufs wirken dabei gewinnmindernd, eventuell vorher steuerlich abgesetzte Abschreibungen dagegen gewinnsteigernd. Die Versteuerung selbst erfolgt mit dem persönlichen Satz der Einkommensteuer.
Den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie kann unter folgenden Voraussetzungen steuerpflichtig sein:
Kontaktieren Sie unbedingt noch vor dem Verkauf einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater und lassen Sie sich kompetent beraten. Eventuell lässt sich die Spekulationssteuer vermeiden!
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Spekulationssteuer zu umgehen:
Bei der Spekulationsfrist handelt es sich um einen Begriff aus dem deutschen Steuerrecht, der die Frist bezeichnet, innerhalb derer Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig sind. Die verkauften Werte, wie zum Beispiel Immobilien, Grundstücke, Antiquitäten oder Wertpapiere, dürfen dabei nicht dem Betriebsvermögen zugerechnet werden. Die Spekulationsfrist beträgt in Deutschland zehn Jahre und beginnt mit dem Datum des Kaufs.
Die Spekulationsfrist von insgesamt zehn Jahren beginnt mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Um die Spekulationsfrist zu erfüllen, darf eine Immobilie keinen Tag früher als mindestens zehn Jahre nach dem Kaufdatum verkauft werden, hier gilt wiederum das Datum des notariellen Vertrags.
Hinweis: Falls eine sogenannte Rückerwerbsoption genutzt wird, beginnt eine neue Spekulationsfrist! Es handelt sich in diesem Fall nicht um eine Rückabwicklung, sondern um einen erneuten Kauf.
Ausgangslage: Sie kaufen am 1.6.2013 ein unbebautes Grundstück, bebauen es im April 2017 und vermieten es anschließend ab dem 1.10.2017.
Berechnung der Spekulationsfrist: Die Spekulationsfrist endet zehn Jahre nach dem Kauf des Grundstücks, also am 2.6.2023. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt des Grundstückserwerbs, nicht die Fertigstellung des Hauses und nicht der Zeitpunkt der Vermietung.
Berechnung der Spekulationssteuer: Falls Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, wird der aktuelle Wert des Grundstücks inklusive Gebäude als Basis angesetzt, auch dann, wenn das Gebäude noch nicht ganz fertiggestellt ist. Als Kaufpreis wird der damalige Preis des Grundstücks angesetzt. Die Kosten für den Bau usw. können teilweise steuerlich berücksichtigt werden. Als Gewinn wird die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis unter Berücksichtigung der Kosten für den Verkauf und der Abschreibungen herangezogen.
Die Berechnung von Gewinn und Steuern funktioniert wie folgt:
Da es im engeren Sinne keine reine Spekulationssteuer gibt, existieren auch keine festen Steuersätze. Die auf private Veräußerungsgeschäfte zu entrichtende Steuer richtet sich nach dem persönlichen Satz der Einkommensteuer. Diese ist einkommensabhängig und progressiv und kann bis zu 45 % betragen.
Frei zugängliche Rechner für Spekulationssteuer können Ihnen helfen, eine Vorausschau der anfallenden Steuern zu erhalten.
Dies ist zunächst nur eine Überschlagsrechnung, die genaue Auswirkungen auf Ihre persönliche Einkommensteuer kann Ihnen Ihr Steuerberater detaillierter darlegen.
Spekulationssteuer lässt sich in vielen Fällen vermeiden. Befolgen Sie dazu diese Ratschläge:
Am einfachsten umgehen Sie die Spekulationssteuer, wenn Sie die 10-jährige Spekulationsfrist einhalten, also erst nach dem Ablauf der Frist verkaufen. Dann ist der Gewinn auf jeden Fall steuerfrei, egal, ob Sie die Immobilie teilweise selbst genutzt oder vermietet haben.
Falls Sie die zu verkaufende Immobilie stets oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst als Wohnsitz und Lebensmittelpunkt genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Dies gilt auch dann, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht vorüber ist.
Achtung: Es reicht nicht aus, wenn in der Immobilie Ihre Kinder wohnen, um die Spekulationssteuer zu umgehen! Dies würde nur anerkannt, wenn Sie für diese Kinder im gesamten Zeitraum noch Kindergeld erhalten.
Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als zwei Immobilien (3-Objekte-Grenze) verkaufen! Sie könnten sonst als gewerblicher Immobilienverkäufer eingestuft werden, dann würden für alle erzielten Gewinne Steuern anfallen. Beachten Sie diese Regelung auch im Zeitverlauf und zählen Sie jeweils fünf Jahre zurück!
Die sogenannte 3–Objekte-Grenze wird überschritten, wenn innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkauft wurden. Das Finanzamt geht dann gemäß § 15 EStG von gewerblichem Handel aus. In diesem Fall fällt auf jeden Fall Steuer auf den erzielten Gewinn an, auch dann, wenn die 10-Jahres-Frist bereits überschritten wurde.
Achtung: Dies ist auch rückwirkend gültig! Prüfen Sie daher unbedingt vor dem Verkauf einer dritten Immobilie, ob sich die Veräußerung zum aktuellen Zeitpunkt lohnt. Denn es kann auch eine rückwirkende Besteuerung der bisher steuerfrei verkauften Immobilien anfallen.
In manchen Ausnahmefällen kann eine gewerbliche Absicht auch beim Verkauf von drei und mehr Objekten nicht zwingend angenommen werden. Dies wurde vom Bundesfinanzhof (BFH) in einem bestimmten Fall (AZ: X R 36/04) anerkannt. Dort wurde es durch berufliche Neuorientierungen notwendig, mehrere Immobilien innerhalb weniger Jahre zu verkaufen, ohne dass eine gewerbliche Absicht dahinter stand. Spekulationssteuer war in diesem Fall nicht anzusetzen, da davon auszugehen war, dass der Gewinn jeweils wieder für eine neue Immobilie genutzt werden musste. Solche Einzelfälle müssen jedoch nicht zwingend immer als steuerfrei eingeordnet werden. Kontaktieren Sie daher unbedingt vorab einen Steuerberater.
Eine weitere Möglichkeit, Spekulationssteuer zu umgehen, besteht darin, auf das sogenannte “Nullsummenspiel” abzuzielen. Dies gelingt, wenn die Differenz zwischen Verkaufspreis und Einkaufspreis durch Aufwendungen und Anschaffungen für die Immobilien und durch die Ansetzung von Kosten für den Verkauf minimiert wird. Dementsprechend fällt kaum bzw. keine Spekulationssteuer an.
Eine weitere Möglichkeit ist das Splitten der Verkäufe, so könnten Sie zum Beispiel Inhalte der Immobilie (Küche, Möbelstücke usw.) getrennt vom Haus verkaufen und sich beim Verkaufspreis möglichst nah am Einkaufspreis orientieren. Allerdings ist dies bei der aktuellen Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Regel kaum machbar bzw. wenig sinnvoll. Ein kompetenter Steuerberater wird Ihnen gerne alle diesbezüglichen Fragen beantworten.
Verkaufen Sie auch geerbte und geschenkte Immobilien nicht zu schnell! Prüfen Sie stets, ob die Spekulationsfrist abgelaufen ist, wie lange diese im Zweifelsfall noch dauern würde und schenken Sie auch dem Thema “3-Objekte-Grenze” Ihre Beachtung, falls Sie mehrere Objekte zum Verkauf anbieten möchten. Es könnte sein, dass gewerblicher Immobilienverkauf angenommen wird oder Sie Spekulationssteuern müssen, obwohl nur noch wenige Jahre bis zum Ablauf der Spekulationsfrist übrig sind. Lassen Sie sich unbedingt von einem kompetenten Steuerberater in diesen Fragen beraten. Damit Sie nicht im Endeffekt zu viele Steuern zahlen, die vermieden werden könnten.
Spekulationssteuer beim Hausverkauf können Sie vermeiden, wenn Sie die Immobilie erst dann verkaufen, wenn zwischen dem Datum des Kaufvertrags und dem Verkaufsdatum mehr als zehn Jahre liegen. Ansonsten können Sie einen steuerfreien Hausverkauf erzielen, wenn Sie das Haus zwar erst kürzer als zehn Jahre Ihr Eigen nennen, es jedoch im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
Für Eigentumswohnungen gelten die gleichen Regelungen wie für Häuser. Steuerfrei ist der erzielte Gewinn nur, wenn Sie entweder die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten oder die Wohnung im Jahre des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben.
Ein Grundstück können Sie steuerfrei verkaufen, wenn dieses mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz war. Die Regelungen zur Selbstnutzung innerhalb der Spekulationsfrist können bei unbebauten Grundstücken nicht zum Tragen kommen, sondern nur dann, wenn sich eine selbst bewohnte Immobilie auf dem Grundstück befindet.
Beim Verkauf eines Gartens kann die Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn nicht durch die Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor umgangen werden. Der Gewinn muss zwingend in der persönlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden, falls Sie weniger als zehn Jahre Eigentümer des Gartens waren. Die für die Gartennutzung entstandenen Kosten und eventuelle Kosten für den Verkauf können allerdings steuerlich angerechnet werden.
Steuer auf den erzielten Gewinn bei der Veräußerung von gewerblichen Immobilien ist auf jeden Fall zu zahlen, wenn der Verkauf als gewerblicher Immobilienmakler erfolgt. Dies ist der Fall, wenn eine regelmäßige Verkaufstätigkeit, eine Gewinnerzielungsabsicht und außerdem drei oder mehr Immobilien innerhalb der letzten fünf Jahre verkauft wurden (3-Objekte-Grenze). Falls Sie jedoch privat und nicht als Gewerbetreibender nur eine einzige gewerbliche Immobilie aus privater Hand verkaufen, liegt in der Regel keine gewerbliche Maklertätigkeit vor. Sie sollten die Immobilie jedoch erst nach mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz verkaufen, um Spekulationssteuer auf den Gewinn zu vermeiden.
Beim Erbe beginnt die Spekulationsfrist nicht neu, sondern läuft weiter. Wichtiges Datum ist der Kauf durch den Erblasser. Falls der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt, ist der Verkaufserlös daher, unabhängig vom Datum des Erbfalls, steuerfrei. Ansonsten gelten alle Regelungen wie beim normalen Hausverkauf.
Bei Schenkungen beginnt die Spekulationsfrist nicht mit der Schenkung, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags. Daher wird dem Beschenkten, wie beim Erbe, die bisherige Frist angerechnet. Beachten Sie daher bei Schenkungen, wie lange der Kauf bereits zurückliegt und ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet war. Daraufhin lässt sich der optimale Zeitpunkt für einen Verkauf aus steuerlicher Sicht bestimmen, um Spekulationssteuer zu vermeiden.
Neben der Beachtung der Spekulationsfrist können noch weitere Aspekte helfen, Steuern bei der Veräußerung von Immobilien zu vermeiden oder zu reduzieren:
Sobald eine Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre nach Kauf wieder verkauft wird, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Finanzierung an. Diese Kosten können steuerlich als Gewinn reduzierend angesetzt werden, dies mindert die eventuell anfallende Spekulationssteuer.
Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, die in den letzten drei Jahren vor Verkauf an der Immobilie durchgeführt wurden, können dem Anschaffungspreis zugerechnet werden und mindern dementsprechend den Veräußerungsgewinn und somit die Spekulationssteuer.
Steuerliche Abschreibungen, die bei Vermietung einer Immobilie vorgenommen wurden, erhöhen aus steuerlicher Sicht oftmals den Veräußerungsgewinn. Details, welche Beträge im Einzelfall angerechnet werden müssen, finden sich in § 23 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes. Die Basis für die Spekulationssteuer kann damit steigen.
Als erfahrene Steuerberatungsgesellschaft unterstützen wir Immobilienbesitzer gerne in allen steuerlichen Themen rund um Hausverkauf, Wohnungskauf, steuerliche Abschreibungen und dabei, Spekulationssteuern zu umgehen. Kontaktieren Sie uns und erfahren Sie mehr!
Wir haben hier für Sie weitere wichtige Fragen zusammengestellt, die häufig bezüglich Spekulationssteuer gestellt werden:
Für einen Teilverkauf gelten die gleichen Regeln bezüglich Spekulationssteuer wie für den Verkauf der gesamten Immobilie. Falls nur ein Teil der Immobilie veräußert wird, beispielsweise nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, fällt nur für den prozentualen Anteil der verkauften Fläche Spekulationssteuer an. Und dies auch nur, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre im Besitz war und nicht selbst genutzt wurde.
Falls Sie beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen Wohnungen besitzen und davon eine innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, sind lediglich 25 % des Kaufpreises für die Berechnung der Spekulationssteuer anzusetzen.
Falls Sie ein Eigenheim verkaufen, das Sie selbst genutzt haben, dessen Einliegerwohnung jedoch stets vermietet war, wird nur der anteilige Gewinn aus dem Verkauf für die Einliegerwohnung versteuert. Falls diese Wohnung z.B. 20 % der Fläche einnimmt, sind nur auf 20 % des erzielten Gewinns Steuern zu zahlen.
Falls Sie beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit vier gleich großen Wohnungen besitzen und davon eine innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, sind lediglich 25 % des Kaufpreises für die Berechnung der Spekulationssteuer anzusetzen.
Grundsätzlich fällt zwar Spekulationssteuer an, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, es ist jedoch möglich, die neuen Investitionen steuerlich geltend zu machen. Dieses Thema ist sehr komplex. Konsultieren Sie daher frühzeitig einen kompetenten Steuerberater.
Die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte wurde ab 2024 auf 1.000 Euro pro Person und Jahr erhöht. Dies ist zwar sicherlich wichtig für private Verkäufe von Antiquitäten, Kunstgegenständen oder gebrauchten Fahrzeugen, ist für die in der Regel recht hohen Gewinne bei Immobilienverkäufen jedoch weitgehend irrelevant.
Als erfahrene Steuerberater für Immobilien helfen wir Ihnen, die Steuerlast für Ihre Immobilien zu optimieren und Spekulationssteuer so weit wie möglich zu umgehen. Kontaktieren Sie uns daher frühzeitig, falls Sie den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks planen. Wir geben Ihnen wertvolle Tipps und sorgen dafür, dass Sie keine falschen oder voreiligen Entscheidungen treffen.
Kontaktieren Sie uns bald und wir zeigen Ihnen, wie wir Sie optimal unterstützen können!
Furat Al-Obaidi ist Steuerberater und Experte für Digitalisierung und Automatisierung von Steuerberatungsprozessen. Im Jahr 2017 gründete er die F&S Steuerberatung Berlin, wo er sein fundiertes Fachwissen aus renommierten Unternehmen wie zum Beispiel KPMG einbringt. Nach seinem herausragenden Master-Abschluss als Studiengangbester in Finance, Accounting, Corporate Law and Taxation an der HTW-Berlin erhielt er 2015 die Zulassung als Steuerberater durch die Steuerberaterkammer Berlin. Mit seiner Leidenschaft für innovative Lösungen hat Furat Al-Obaidi die F&S Steuerberatung von Anfang an digital ausgerichtet. Für ihn stehen eine ganzheitliche Beratung in allen steuerrechtlichen Fragestellungen, eine persönliche Bindung zum Mandanten sowie eine vertrauensvolle und zuverlässige Kommunikation stets im Mittelpunkt seiner Arbeit.
Bei einem Erbe wird die Spekulationsfrist mit vererbt, d.h. ausschlaggebend ist nicht der Zeitpunkt des Erbes, sondern das Kaufdatum durch den Erblasser. Auch die Zeiten der Selbstnutzung von Immobilien durch den Erblasser werden anerkannt.
Wenn eine Immobilie ausschließlich selbst als Wohnort und Lebensmittelpunkt genutzt wurde, kann der Verkauf auch innerhalb der ersten zehn Jahre nach Kauf steuerfrei erfolgen. Das Gleiche gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.
Die Frist, innerhalb derer Spekulationssteuer anfällt, beträgt zehn Jahre ab Kaufdatum. Falls daher eine Immobilie erst nach mindestens zehn Jahren verkauft wird, fällt keine Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an.
