Abschreibung Immobilien – Steuern sparen als Vermieter
Als Immobilienbesitzer können Sie nicht nur von erheblichen Wertzuwächsen profitieren, sondern auch von Abschreibungen. Diese sparen Steuern in nicht unerheblichem Maße und setzen so Kapital frei für weitere Investitionen. Allerdings ist dies nur als Vermieter und nicht als Eigennutzer möglich. Erfahren Sie hier mehr über die Abschreibung von Immobilien, über die Vorteile & Nachteile von degressiver und linearer Abschreibung, über die Sonderabschreibungsmöglichkeiten aus dem Wachstumschancengesetz und darüber, wie sowohl Eigennutzer als auch Vermieter die Kosten für Sanierungen und Modernisierungen steuerlich geltend machen können.
Immobilien sind aus steuerlicher Sicht abnutzbare Wirtschaftsgüter, die im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Daher kann für Immobilien die AfA = Abschreibung für Abnutzung angewendet werden. Mit dieser können Vermieter den Wertverlust steuerlich geltend machen, indem ein bestimmter Prozentsatz der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten jährlich prozentual von der Steuer abgesetzt wird.
Die steuerliche Absetzbarkeit von Immobilien im Rahmen der AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist im § 7 EStG geregelt. Dort ist festgelegt, welche Prozentsätze über welchen Zeitraum steuerlich angesetzt werden dürfen. Dabei spielen Baujahr und Art des Gebäudes eine große Rolle. Weitere wichtige Grundlagen für Sonderabschreibungen finden sich darüber hinaus im neuen Wachstumschancengesetz.
Kann ich auch als Privatperson eine Immobilie abschreiben? Dies ist leider nicht möglich, falls Sie die Immobilie selbst nutzen. Falls Sie allerdings Vermieter sind, schon. Abschreibungen auf Immobilien können grundsätzlich nur Vermieter steuerlich geltend machen. Eigennutzer können nicht von diesen steuerlichen Vorteilen profitieren, allerdings teilweise Kosten für Sanierungen und Modernisierungen steuerlich absetzen.
Im Zusammenhang mit Immobilien ist oft von Kaufpreis und Verkehrswert die Rede, wobei es sich in der Regel um unterschiedliche Werte handelt. So wird der Verkehrswert in der Regel von einer Bank oder einem Gutachter ermittelt und stellt den objektiven Wert einer Immobilie dar, um diese z.B. bei einer Schenkung, einem Erbe oder beim Übergang ins Betriebsvermögen zu bewerten. Der Kaufpreis hingegen kann durchaus höher ausfallen und dient bei der Berechnung der Abschreibung als Bemessungsgrundlage (abzüglich des Wertes des Grundstücks).
Wichtig für die Höhe der Abschreibung von Immobilien sind nicht nur die Bemessungsgrundlage und die Prozentzahl der Abschreibung, sondern auch die prognostizierte Nutzungsdauer des Gebäudes. Letztere wird normalerweise pauschaliert angesetzt, so werden Wohngebäude in der Regel über einen weitaus längeren Zeitraum (bis zu 50 Jahre) abgeschrieben als zum Beispiel Gewerbeimmobilien. Detaillierte Informationen erhalten Sie in der Tabelle Abschreibung Immobilien. Auf Antrag kann die Nutzungsdauer in individuellen Fällen verkürzt werden, damit fällt die jährliche Abschreibung höher aus, was zusätzlich Steuern sparen kann, jedoch den Abschreibungszeitraum insgesamt verringert.
Sie möchten in relativ kurzer Zeit mit Ihrer Immobilie so viel Steuern sparen wie möglich? Dann bieten sich mehrere Möglichkeiten. Sie können zum einen die (meist allerdings zeitlich begrenzten) degressiven Abschreibungsmöglichkeiten nutzen, die in den ersten Jahren höhere Abschreibungen und damit höhere Steuerersparnisse mit sich bringen. Darüber hinaus können Sie versuchen, mithilfe eines Gutachtens die prognostizierte Nutzungsdauer Ihrer Immobilie zu verkürzen. Damit erhalten Sie die Chance, die jährliche Abschreibungssumme zu erhöhen. Falls sich zum Beispiel die prognostizierte Nutzungsdauer auf die Hälfte reduziert, verdoppelt sich der Prozentsatz der Abschreibung. Dies lohnt sich, falls Sie das Gebäude nach einer gewissen Zeit wieder verkaufen möchten. Das Risiko besteht allerdings darin, dass irgendwann die Abschreibungen komplett entfallen, falls ein Verkauf nicht wie geplant stattfindet. Besprechen Sie dieses Thema deshalb unbedingt vorab mit einem Steuerberater, der auf Immobilien spezialisiert ist. Und: Bedenken Sie auch das Thema Spekulationssteuer, falls Sie innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen möchten. Als Experten für Steuerrecht im Bereich Immobilien beleuchten wir daher in Gesprächen mit unseren Mandanten stets alle Aspekte und finden dann gemeinsam die beste Lösung. Sie möchten mehr erfahren? Dann melden Sie sich gerne bei uns!
Mithilfe der AfA (Abschreibung für Abnutzung) können Immobilienbesitzer die Herstellungs– bzw. Anschaffungskosten für ihre vermieteten Immobilien über einen Zeitraum von mehreren Jahren steuerlich abschreiben und so Steuern sparen. Somit profitieren Vermieter nicht nur von Mieteinnahmen und eventuellen Wertzuwachs, sondern auch von steuerlichen Vorteilen. Die Steuerlast sinkt, der Vermieter erhält mehr Cashflow und kann damit auf Wunsch weiter investieren.
Welche Arten von Abschreibungen können von Immobilienbesitzern genutzt werden? Erhalten Sie hier einen Überblick:
Bei der linearen Abschreibung wird der Anschaffungs- bzw. Herstellungswert eines Anlagegutes oder einer Immobilie mit einem gleichbleibenden Prozentsatz über den gesamten Zeitraum der Nutzung abgeschrieben. Diese Form der Abschreibung wird bevorzugt, wenn eine gleichmäßige Abnutzung im Zeitverlauf angenommen wird. Dies ist bei Immobilien in der Regel der Fall, bei z.B. Fahrzeugen oder Maschinen eher nicht. Daher erfolgt im Bereich Immobilien überwiegend eine lineare Form der Abschreibung, die zu einer gleichbleibenden Steuerersparnis führt.
In der Umgangssprache werden die Begriffe “Absetzen” und “Abschreibung” in Bezug auf Steuern häufig synonym verwendet. Korrekt dürfte “Absetzen” jedoch nur dann genutzt werden, wenn Kosten im Jahr des Entstehens steuerlich abgesetzt werden, während eine “Abschreibung” impliziert, dass eine Immobilie oder ein Wirtschaftsgut über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht wird.
Bei der degressiven Abschreibung werden Herstellungs- bzw. Anschaffungswert mit einem höheren Prozentsatz in den ersten Jahren nach dem Kauf als in den Folgejahren oder nur noch vom Restwert mit dann gleichbleibenden Prozentsätzen abgeschrieben. Diese Form ist vor allem dann sinnvoll, wenn das Wirtschaftsgut in den ersten Jahren besonders stark an Wert verliert (wie z.B. Pkw). Die Steuerersparnis ist in den ersten Jahren höher als in den Folgejahren bei dieser Art der Abschreibung. Die degressive Abschreibung wird daher häufig zur Ankurbelung von Wirtschaft und Baugewerbe genutzt, um durch schnelle und höhere Steuererleichterungen Kapital freizusetzen für neue Investitionen.
Bei Immobilien sind degressive Abschreibungsmodelle grundsätzlich zwar eher selten, durch das neue Wachstumschancengesetz (WCG) wurden jedoch neue Möglichkeiten eröffnet, die Impulse für den Wohnungsmarkt setzen sollen. Der Verlauf der degressiven Abschreibung gemäß WCG sieht dann beispielsweise so aus:
Das neue Wachstumschancengesetz eröffnet für Abschreibungen und somit für den Wohnungsbau neue Chancen unter folgenden Rahmenbedingungen:
Zeitlich begrenzt gab es für neu geschaffenen Wohnraum bereits früher Sonderabschreibungsmöglichkeiten, diese wurden jetzt wieder aktiviert, um neuen Wohnraum zu schaffen und Investitionen anzukurbeln:
Wichtiger Hinweis: Die Sonderabschreibungen können nicht genutzt werden für selbstgenutzte Wohngebäude und für die Schaffung neuen Wohnraums in Bestandsgebäuden.
In welchen Fällen können Immobilien abgeschrieben werden? Für welche Baujahre können welche Abschreibungen genutzt werden? Wie lange ist eine Abschreibung mit 3 % möglich? Hier gibt es die Antworten auf diese Fragen:
Grundsätzlich können Abschreibungen für Abnutzung (AfA) nur bei vermieteten und nicht bei selbst genutzten Immobilien angewendet werden. Daher können auch nur Vermieter von den steuerlichen Vorteilen profitieren.
Altbauten, die vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, können über 40 Jahre linear mit 2,5 % der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden. Für Altbauten, die nach 1925 erbaut wurden, gilt ein Satz von 2 % über 50 Jahre.
Neubauten können ebenfalls mit jährlich 2 % vom Anschaffungs- bzw. Herstellungswert über 50 Jahre abgeschrieben werden. Für Neubauten ab Baujahr 2018 kann wahlweise eine erhöhte Abschreibung von 3 % genutzt werden, dann allerdings nur für 33,33 Jahre. Ab Baujahr 2023 gelten dann 3 % über 33,33 Jahre als Standard.
Zusätzlich zu den linearen Abschreibungen über 33 ⅓ Jahre gab es zwischen August 2018 und Januar 2022 die Möglichkeit für Sonderabschreibungen. Diese wurden nun wieder aktiviert für Anschaffungen zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029. Es sind Sonderabschreibungen in Höhe von 5 % für vier Jahre möglich. Allerdings sind dazu gewisse Voraussetzungen zu erfüllen. Da vorrangig der Bau von günstigen Mietwohnungen gefördert werden soll, sind Sonderabschreibungen lediglich bis zu einem bestimmten Preis pro Quadratmeter als Bemessungsgrundlage anwendbar. Dies gilt für diese Sonderabschreibungen gemäß EStG, jedoch nicht für die neuen Regelungen des Wachstumschancengesetzes.
Laut Steuergesetzgebung wird ein Grundstück nicht kontinuierlich abgenutzt und kann folglich nicht im Rahmen der AfA (Abschreibung für Abnutzung) anerkannt werden. Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage ist daher von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Grundstückswert abzuziehen. Dies kann relativ einfach per Bodenrichttabelle erfolgen.
Gewerbeimmobilien können grundsätzlich genauso abgeschrieben werden wie Wohngebäude. Bei einigen Nutzungsarten (z.B. Supermärkte, Autohäuser usw.) sind allerdings kürzere Abschreibungszeiträume vorgesehen. Details dazu finden Sie im ImmoWertV. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf Antrag und mithilfe eines Gutachtens eine individuelle Verkürzung der AfA-Dauer beantragt werden.
Die Außenanlagen von vermieteten Gebäuden, wie zum Beispiel Parkplätze, Beleuchtungen, Grünanlagen usw. können ebenfalls als selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter linear abgeschrieben werden. Es gelten hier jedoch wesentlich kürzere Abschreibungszeiträume. Grünanlagen werden zum Beispiel innerhalb von 15 Jahren abgeschrieben und Holzzäune sogar innerhalb von nur fünf Jahren.
Immobilien unter Denkmalschutz können mit der AfA (Abschreibung für Abnutzung) auch nur von Vermietern steuerlich abgesetzt werden. Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen bieten jedoch sowohl Vermietern als auch Eigennutzern steuerliche Möglichkeiten zur Absetzung, allerdings nicht in gleicher Höhe.
Der Gesetzgeber unterstützt damit Eigentümer von Denkmalgebäuden bei deren wichtiger Rolle zur Erhaltung solcher Gebäude für die Allgemeinheit.
Entscheidend für die Dauer der Abschreibung sind zum einen das Baujahr des Gebäudes und zum anderen die Nutzungsart. So können zum Beispiel Altbauten als Wohngebäude bis zu 50 Jahre lang abgeschrieben werden, Neubauten seit 2023 jedoch lediglich noch 33,33 Jahre. Details dazu finden Sie hier. Für bestimmte Nutzungsarten und Gebäude (Supermärkte, Gaststätten usw.) ist zudem entweder grundsätzlich eine kürzere Nutzungsdauer vorgesehen oder kann im Einzelfall beantragt werden.
Wie wird die Abschreibung einer Immobilie berechnet? Wie ermittelt man die korrekte Bemessungsgrundlage? Welcher Satz wird bei der Abschreibung angewendet?
Die Antworten auf diese Fragen finden Sie hier.
Sie benötigen zur Berechnung der AfA bei Immobilien unbedingt folgende Werte:
Als Grundlage für die Abschreibung (AfA) werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie inklusive aller damit verbundenen Kosten für Makler, Notar, Architekt usw. angesetzt. Abgezogen werden die anteiligen Kosten für das Grundstück, denn dieses kann nicht abgeschrieben werden.
Nehmen Sie die Berechnung der Bemessungsgrundlage wie folgt vor:
Anschaffungskosten
= Kaufpreis der Immobilie
= Grundlage für die AfA bei Kauf
Herstellungskosten
= Baukosten der Immobilie (Material, Löhne usw.)
= Grundlage für die AfA bei Neubau
Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten
= Erhaltungsaufwendungen (innerhalb der ersten drei Jahre nach Bau oder Kauf)
Falls die Höhe der Aufwendungen mehr als 15 % des Immobilienwertes beträgt, können sie als nachträgliche Herstellungskosten angesehen und ebenfalls abgeschrieben werden.
Achtung: Schäden, die erst nach dem Kauf entstehen, können nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten abgeschrieben werden. Sie können als Kosten für die Behebung von Schäden allerdings gemäß einem Urteil des BFH (AZ: IX R 6 & 176) als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden.
Das Baujahr der Immobilie bestimmt den Prozentsatz der Abschreibung und legt darüber hinaus fest, wie lange die Abschreibung für vermietete Immobilien gilt.
Je nach Baujahr und Art des Gebäudes können unterschiedliche Prozentsätze gelten. Eine Übersicht finden Sie in dieser Tabelle:
Wie hoch ist die Abschreibung einer Immobilie konkret?
Sobald Sie alle notwendigen Werte zur Berechnung ermittelt haben (Bemessungsgrundlage) können Sie mithilfe des Baujahres und der Prüfung der Anwendbarkeit des passenden Prozentsatzes die individuelle Abschreibung berechnen.
Konkret können Sie die Abschreibung Ihrer Immobilie wie folgt ermitteln:
Anschaffungskosten x Anteil Gebäudewert x Prozentsatz der jährlichen Abschreibung
= Jährliche AfA, die steuerlich abgesetzt werden kann
Hier können Sie anhand eines Beispiels ersehen, wie die Abschreibung ermittelt wird, inklusive Grundschuld, Hypotheken, Notar- und Maklerkosten.
Die Abschreibungen (AfA) müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Kosten eingetragen werden. Dort sind auch Aufwendungen für Notar, Grundbucheinträge usw. bei vermieteten Immobilien zu erfassen.
Wir unterstützen Sie gerne dabei, alle Abschreibungsmöglichkeiten für Ihre vermieteten Immobilien zu nutzen. Als Steuerberater und Experten für Immobilien kennen wir uns mit den aktuellen Abschreibemöglichkeiten sehr gut aus und beraten Sie umfassend und kompetent. Wir helfen Ihnen, Ihre Steuern zu optimieren.
Wir haben hier für Sie weitere wichtige Fragen zum komplexen Thema der Abschreibung bei Immobilien zusammengestellt:
Beim Verkauf einer Immobilie enden für den Eigentümer die Möglichkeiten der Abschreibung. Maßgeblich ist hier das Datum des notariell beglaubigten Kaufvertrags. Für den Käufer beginnt dann ein neuer Abschreibungszyklus, die Immobilie kann folglich wieder vollständig im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten abgeschrieben werden. Als Verkäufer sollte darüber hinaus unbedingt das Thema Spekulationssteuer beachtet werden, wichtige Informationen dazu finden Sie hier.
Im Gegensatz zu einem Verkauf beginnt bei Erbe und Schenkung kein neuer Abschreibungszyklus, sondern die Erben bzw. Beschenkten übernehmen den Stand der Abschreibungen. Es kann demnach lediglich noch der verbliebene Zeitraum für eine AfA genutzt werden.
Vermieter können die Kosten für eine energetische Sanierung gemäß § 555d (BGB) bis zu einer maximalen Höhe von bis zu 8 % der Jahresmiete auf die Mieter umlegen.
Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können seit 2020 Kosten für energetische Sanierungen steuerlich geltend machen, allerdings nur dann, wenn nicht bereits eine anderweitige Förderung (KfW oder BAfA) in Anspruch genommen wird. Steuerlich angesetzt werden können maximal 40.000 Euro innerhalb von drei Jahren, die entsprechenden Belege in Form von Rechnungen müssen vorgelegt werden.
Modernisierungsmaßnahmen, die zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, können über die AfA für die Abnutzung der Gebäude abgesetzt werden. Falls die Kosten für den Erhalt anfallen, können diese von Vermietern als Werbungskosten in dem Jahr abgesetzt werden, in dem sie anfallen. Auf Wunsch kann auch eine Abschreibung über mehrere Jahre erfolgen, falls es sich um höhere Summen handelt. Besprechen Sie den günstigsten Weg auf jeden Fall vorab mit Ihrem Steuerberater!
Die Abgrenzung zwischen erhaltender und anschaffungsnaher Modernisierung ist manchmal nicht auf den ersten Blick eindeutig zu erkennen, das Finanzamt kann diese jedoch vornehmen bzw. ändern.
Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können lediglich den Anteil an den Rechnungen als “haushaltsnahe Dienstleistungen” absetzen, der die Handwerkerleistungen betrifft, nicht das Material. Maximal können so pro Jahr 1.200 Euro steuerlich geltend gemacht werden.
Wenn eine Immobilie schon lange im eigenen Besitz ist, sind nur noch selten Abschreibungen möglich. Falls die Immobilie allerdings inzwischen stark im Wert gestiegen ist, kann über eine Hebung der Bemessungsgrundlage nachgedacht werden, ein “AfA Step-Up”. So entstehen neue Abschreibemöglichkeiten. Häufig wird ein solches “Step-Up” auch beim Verkauf einer Immobilie angewendet.
Immobilienbesitzer profitieren nicht nur von Wertsteigerungen, sondern bei vermieteten Immobilien auch von erheblichen steuerlichen Vergünstigungen durch Abschreibungen. Neben linearen Abschreibungen auf Immobilien sind zeitlich begrenzte degressive Abschreibungen und das Absetzen von Kosten für Modernisierungsmaßnahmen möglich. Kontaktieren Sie unbedingt frühzeitig einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater, um diese Steuersparmöglichkeiten optimal zu nutzen. Wir von der F&S Steuerberatung stehen Ihnen gerne mit unserer Erfahrung und Kompetenz zur Seite. Damit Sie bestmöglich von Ihren Immobilien profitieren.
Kontaktieren Sie uns noch heute und wir zeigen Ihnen, wie wir Sie optimal unterstützen können!
Ein Grundstück kann aus steuerrechtlicher Sicht nicht abgenutzt werden und wird daher bei der AfA (Abschreibung für Abnutzung) nicht berücksichtigt. Der Grundstückswert ist dementsprechend bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung der Immobilie von den Anschaffungskosten abzuziehen.
Bei der linearen Abschreibung bleiben der abzuschreibende Betrag und damit die steuerliche Absetzbarkeit jedes Jahr gleich. Die Steuerersparnis verteilt sich gleichmäßig auf alle Jahre, in denen die Immobilie abgeschrieben werden kann. Dem Grundgedanken, dass sich ein Gebäude gleichmäßig über die Jahre abnutzt, wird mit der linearen Abschreibung Rechnung getragen. Bei einer degressiven Abschreibung würde die Steuerersparnis hingegen in den ersten Jahren hoch ausfallen und dann immer weiter abnehmen.
Derzeit gibt es für neu geschaffenen Wohnraum mit Antragstellung zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.10.2029 neue Sonderabschreibungsmöglichkeiten von 5 % für vier Jahre (ergibt 20 % in vier Jahren), dazu dürfen allerdings bestimmte Herstellungskosten nicht überschritten werden. Zudem können gemäß Wachstumschancengesetz für einen Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 degressiv 5 % (vom jeweiligen Restwert) abgeschrieben werden, ohne Begrenzung der Herstellungskosten.
Furat Al-Obaidi ist Steuerberater und Experte für Digitalisierung und Automatisierung von Steuerberatungsprozessen. Im Jahr 2017 gründete er die F&S Steuerberatung Berlin, wo er sein fundiertes Fachwissen aus renommierten Unternehmen wie zum Beispiel KPMG einbringt. Nach seinem herausragenden Master-Abschluss als Studiengangbester in Finance, Accounting, Corporate Law and Taxation an der HTW-Berlin erhielt er 2015 die Zulassung als Steuerberater durch die Steuerberaterkammer Berlin. Mit seiner Leidenschaft für innovative Lösungen hat Furat Al-Obaidi die F&S Steuerberatung von Anfang an digital ausgerichtet. Für ihn stehen eine ganzheitliche Beratung in allen steuerrechtlichen Fragestellungen, eine persönliche Bindung zum Mandanten sowie eine vertrauensvolle und zuverlässige Kommunikation stets im Mittelpunkt seiner Arbeit.
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